Jedną z ważnych zmian dla przedsiębiorców z szeroko rozumniej branży budowlanej oraz pokrewnych, które wiążą się projektowaniem, budowaniem i wykańczaniem nieruchomości, jest nowelizacja ustawy prawa budowalnego, która począwszy od dnia 3 stycznia 2022 roku umożliwia budowę domu jednorodzinnego wolnostojącego bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę i zawiera jedynie wymóg zgłoszenia inwestycji do odpowiedniego organu.

Pandemia uzmysłowiła ludziom, że posiadanie choćby małego ogródka, tarasu lub balkonu w czasie kompletnej izolacji – jest na wagę złota. Wiele osób zapragnęło wejść w posiadanie domku letniskowego lub całorocznego, z dostępem do świeżego powietrza na wyciagnięcie ręki. Zasada ciasne, ale własne, przybrała na znaczeniu. A w sytuacji, gdy proces wybudowania domku jednorodzinnego od nowego roku zostanie uproszczony, branża może spodziewać się sporego ruchu.

Parametry domu uprawniającego do budowy bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę

Zgodnie z art. 29 ustawy prawo budowlane: „nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.”

Budowa  budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, choć nie wymaga pozwolenia, będzie musiała być zgodna z przepisami wykonawczymi do ustawy – Prawo budowlane, w szczególności z przepisami określającymi warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać takie budynki i ich usytuowanie (obecnie – rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065, z późn. zm.)).

Ponadto, budowa domów o powierzchni zabudowy do 70 m2 w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych będzie wymagała zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Dodatkowe wymagania ustawowe

Budowę wolno stającego domu jednorodzinnego  do 70 m2należało będzie zgłosić do stosownego organu administracji architektoniczno-budowlanej.

W zgłoszeniu takim inwestor będzie musiał oświadczyć, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Zgłoszenie będzie złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1444 i 1517 oraz z 2021 r. poz. 1023). Składający oświadczenie będzie obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści: “Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”; klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń.

Ponadto, inwestor będzie musiał oświadczyć, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy oraz zapewnić, że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

Pomimo braku obowiązku ustanowienia kierownika budowy inwestor będzie zobowiązany umieścić na terenie budowy tablicę informacyjną (co do zasady tablicę informacyjną umieszcza na budowie kierownik). Wprowadzony obowiązek inwestora w tym zakresie ma ułatwić kontakt z inwestorem w sytuacji kontroli budowy lub innych zdarzeń, wymagających interwencji odpowiednich służb

Do budowy domu można przystąpić po doręczeniu ww. zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Zakończenie procesu budowlanego

Przepisy wymagają, aby przed zamieszkaniem w upragnionym domu inwestor zgłosił zakończenie procesu budowalnego, dla którego nie ustanowiono kierownika budowy, przy czym inwestor jest obowiązany dołączyć do takiego zawiadomienia oświadczenie o:

1) dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia,

2) zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.

Czy będzie boom budowalny?

Kiedy powyżej omówione zmiany były jeszcze na etapie procedowania legislacyjnego, projekt zmian został bardzo dobrze oceniony w kontekście zmian dla przedsiębiorców. Stwierdzono, że zmiany niosą pozytywne oddziaływanie na sferę przedsiębiorczości, firm budowlanych i instalacyjnych, w szczególności na mikro i małych przedsiębiorców, przez uproszczenie procedur związanych z realizacją inwestycji budowlanych w obszarze domów jednorodzinnych. Wydaje się, że powyższe zmiany odpowiadają na potrzebę wprowadzenia zmian wynikających z chęci zapewnienia prostych rozwiązań prawnych umożliwiających budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, co w perspektywie dalekosiężnej może oznaczać rozwój tego sektora.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz.U.2021.1986