Wynajmujący mieszkanie, o ile wynajem nie odbywa się jako działalność gospodarcza, ma dwie możliwości rozliczenia najmu z fiskusem. Najem można rozliczyć na zasadach ogólnych (wg skali podatkowej) lub jako ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Rozliczenie na zasadach ogólnych
Jeżeli wynajmujący wybierze opodatkowanie według skali podatkowej, przy obliczaniu kwoty z najmu podlegającej opodatkowaniu od płaconego przez najemcę czynszu będzie mógł odliczyć następujące koszty:
– koszty opłat ponoszonych we wspólnocie lub u dostawców mediów (jednak jedynie wtedy, gdy wydatek leży po stronie wynajmującego)
– koszt ubezpieczenia i podatku od nieruchomości,
– prowizję zapłaconą przy wynajmie pośrednikowi,
– koszty remontów,
– koszty dodatkowego wyposażenia,
– koszty adaptacji,
– przy zakupie mieszkania na kredyt, od dochodu można odliczyć odsetki od jego spłaty.
– lokal można także amortyzować – odpisy amortyzacyjne stanowią zazwyczaj 1,5 proc. jego wartości w skali roku.
Należy uwzględnić, że pozostałe wydatki ponoszone przez najemcę nie są doliczane do kwoty czynszu najmu, ponieważ nie są przychodem. Warto pamiętać, że wszystkie koszty muszą być udokumentowane, a podatnik sam oblicza zaliczki i wpłaca je do urzędu skarbowego. O wyborze formy opodatkowania według skali podatkowej nie trzeba powiadamiać urzędu skarbowego. Podatek należy rozliczyć do 30 kwietnia za pomocą deklaracji PIT-36. Dochody z najmu zostaną doliczone do tych z innych źródeł. Koniecznie trzeba zwrócić przy tym uwagę, aby przez dochody z najmu nie przekroczyć kwoty 85 528 zł, co skutkuje koniecznością zapłaty 32 % podatku od nadwyżki ponad tą kwotę (zamiast 18 %).
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest prostszą formą opodatkowania. Wybierając tę formę, nie trzeba pilnować rozliczeń ani gromadzić rachunków. Wynajmujący musi miesięcznie lub kwartalnie (w zależności od tego, co zgłosił w urzędzie) odprowadzić 8,5 % pobranego od najemcy czynszu. Od tej kwoty nie można odjąć kosztów, jednakże do przychodów wynajmujący nie musi zaliczać czynszu odprowadzanego do wspólnoty lub opłat za media, w wypadku, gdy w umowie najmu zapisano, że te wydatki leżą po stronie najemcy (zmiana tych postanowień wymaga zmiany umowy).
Warto pamiętać, że ten sposób rozliczenia należy zgłosić w urzędzie skarbowym do 20 stycznia. Gdy najem rozpoczyna się w trakcie roku zgłoszenia trzeba dokonać do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym pierwszy raz otrzymało się czynsz od najemcy. Niedotrzymanie terminu oznacza konieczność rozliczenia się według skali podatkowej.
Osoby, które rozliczają się ryczałtowo, muszą złożyć PIT-28 do 30 stycznia. Ich dochody z najmu nie zostaną doliczone do pozostałych osiągniętych w roku podatkowym. Warto pamiętać, że w kolejnych latach, wynajmujący, jeżeli chce kontynuować dotychczasowy sposób rozliczenia nie składa dodatkowego oświadczenia. Jeśli natomiast chce przejść na rozliczenie według skali podatkowej musi do 20 stycznia powiadomić o tym urząd.
Podsumowanie
Wybierając najkorzystniejszą formę rozliczenia należy zwrócić uwagę na następujące czynniki:
– wysokość kosztów związanych z wynajmem, a więc czy po odjęciu od czynszu najmu wszystkich kosztów możliwych do odliczenia uzyskana kwota pomniejszona o 18 % będzie wyższa niż czynsz najmu pomniejszony o 8,5 % minus wyżej wymienione koszty.
– istnienie innych dochodów, a jeżeli tak, to czy doliczenie do nich przychodów z najmu nie spowoduje przekroczenia progu podatkowego, a przez to konieczność zapłaty 32% podatku.
Powyższej analizy trzeba dokonać, zanim upłynie termin zgłoszenia do urzędu skarbowego decyzji o wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Przy niskich kosztach to ta forma będzie korzystniejsza przy rozliczeniu z fiskusem.